В чем разница между договором жск и дду. Чем Жилищно-строительный кооператив отличается от тсж

Все вышеуказанные формы правления могут относиться к некоммерческим организациям. Некоммерческие организации не ставят своей целью получение прибыли . Как правило, их организовывают для достижения различных целей:

• социальных;
• культурных;
• общественных.

В данном случае речь идёт о грамотном управлении недвижимым имуществом. Однако, такие ассоциации жильцов, как ТСЖ, ЖСК и другие могут получать доход от аренды нежилых помещений, находящихся у них в собственности. Для этих задач существуют три вида кооперативов:

Управляющая компания идентична ЖСК?

Является управляющая компания той же организацией, что и ЖСК или нет? Две последние организационные формы с точки зрения управления домом — идентичны. Если сравнивать вторую и третью формы ЖКХ с управляющей компанией, разница в том, что в УК работают профессионалы, которые согласно договора несут полную ответственность за управление домом , жилищные и коммунальные ресурсы, а члены правления ТСЖ или ЖСК могут быть в этих вопросах некомпетентны.

Как устроена работа в жилищно-строительном кооперативе?

Жилищно-строительный кооператив согласно ст. 110 ЖК РФ отличается от прочих форм управления тем, что формируется на стадии строительства или реконструкции жилого дома. ЖСК и выступает в качестве застройщика. То есть пайщики — это будущие собственники жилья.

Участники ЖСК выступают пайщиками, на средства которых производится строительство , реконструкция, а затем и управление жилым домом. Вступить в жилищно-строительный кооператив могут физические и юридические лица (см. ст. 111 ЖК РФ). Приоритет на вступление даётся лицам не имеющим собственного жилья и проживающим по договору социального найма.

ВАЖНО! Для того чтобы организовать ЖСК необходимо как минимум 5 человек.

Решение об организации оформляется протоколом. ЖСК также имеет собственный Устав.

Каждый пайщик становится владельцем после того, как оплатит пай полностью . Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят доли, собственником дома является ЖСК.

Существует два способа получения средств на строительство дома:

• разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
• долговременный банковский ипотечный кредит , заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица, выплачивается всеми членами ЖСК.

По завершению строительства ЖСК принимает функции управления домом и становится объединением, идентичным ТСЖ.

Более подробную информацию о ЖСК можно узнать из видео:

Отличия организаций ЖСК от ЖНК и ТСЖ

Отличие ЖНК от ЖСК в том, что он формируется не для строительства, а для покупки, реконструкции и последующего содержания МКД. Права, а также все функции, идентичны ЖСК.

Отличия ЖСК согласно ЖК от организации ТСЖ :

• ТСЖ организуется из собственников для управления существующим жильём.
• ЖСК – это не менее 5 человек. ТСЖ – не менее 51% процент от всех собственников.
• ТСЖ состоит только из собственников жилых помещений.
• Пайщики ЖСК отвечают в части невыплаченного пая.
• Информацию от деятельности ТСЖ может получить любой собственник.

Преимущества организационных форм

Так, всё-таки, какую организационную форму выбрать? Итак:

1. ТСЖ лишено нижеприведённых преимуществ ЖСК и ЖНК и может быть выбрано только для управления существующим жильём. Главное преимущество ТСЖ по сравнению с управляющей компанией — это прозрачность затрат на обслуживание и ремонт дома, на коммунальные ресурсы.
2. ЖСК выбирается только в случае нового строительства или реконструкции МКД (в случае реконструкции можно также выбрать ЖНК). Преимущества:
   • Пайщики покупают квартиры не по рыночным ценам, а по сметной стоимости застройщика, что гораздо дешевле.
   • В ЖСК в отличие от ТСЖ доходы от предпринимательской деятельности (сдача помещений в аренду) распределяются между членами кооператива.

В заключении хотелось бы отметить, что кооперативы в нынешнее время обрели новую форму и являются прекрасным средством для строительства , приобретения и управления жилья. Это наилучшая форма для людей с хозяйским подходом к собственному недвижимому имуществу.

ЖСК - это жилищно-строительный кооператив. Создается он непосредственно для построения дома, а в дальнейшем его ремонт и реконструкция будут под ответственностью кооператива.

Минимальное число людей, которые должны быть в кооперативе – 5 ().

Основным органом правления является председатель (ЖК РФ 115 статья).

Статья 115 ЖК РФ. Органы управления жилищного кооператива

Органами управления жилищного кооператива являются:

1. общее собрание членов жилищного кооператива;
2. конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;
3. правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Сама процедура создания ТСЖ не будет какой-то особенной или более простой.

Сделать нужно будет все то же самое, что и при обычном формировании товарищества. Единственное что заявление на государственную регистрацию будет немного другой формы, а также предусматривается составление передаточного акта.

Стоит принять во внимание, что в 136 статье жилищного законодательства РФ четко указанно, что ТСЖ в одном доме может быть только одно.

Но собственники могут сменить вариант управления, если такое решение примется на всеобщем собрании (соответствие со ст.161 п.3 жилищного кодекса).

Есть ли в них работа и как оплачивается?

Что касается оплаты труда, то в ЖСК и ТСЖ это, конечно, есть. Получать заработную плату в товариществе или кооперативе можно. Начисляться она будет с момента, когда произойдет подписание трудового договора. На его основании работник, в соответствии с внутренним распорядком обязан выполнять работу, полагающуюся его занимаемой должности. Размеры оплаты будут установлены членами товарищества или кооператива на общем собрании.

Согласно 65 статье жилищного кодекса , права и обязанности всех, кто входит в товарищество могут быть изменены.

Что имеем в итоге? Каждый собственник должен будет самостоятельно определиться, что, по его мнению, будет лучше – товарищество собственников жилья или жилищно-строительный кооператив. Не стоит поспешно принимать решение, правильным будет для начала сложить все плюсы и минусы того и другого.

Но какой выбор не был бы сделан, все равно, главным аспектом будут являться неравнодушные собственники. Если собственники будут принимать непосредственное участие в жизни дома, дом будет процветать и все будут довольны!

Покупатели недвижимости в новостройках часто сталкиваются с выбором – что приобрести, квартиру по или жск. Для несведущего в теме первичной недвижимости может показаться, что это просто разные способы оформления сделки – на самом деле. Первый вариант кажется более защищенным для дольщика, второй – более выгодный. Давайте разберемся, в чем же разница.

В чем разница между дду и жск?

Отличия между жск и дду лежат в юридической плоскости. Так, работа с договорами долевого участия регулируется ФЗ-214 «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов…», а работа с жилищно-строительными кооператива – ФЗ-215 «Закон о жилищно-строительных кооперативах». Кроме того, для понимания работы ЖСК перед покупкой рекомендуем изучить раздел пятый ЖК РФ.

• Договора долевого участия (ДДУ) – это схема, в которой будущие квартиры в новостройках реализуются с помощью регистрации документа в органах Росреестра. Когда вы зарегистрируете договор ду, то вы становитесь инвестором долевого строительства, дольщиком.
• Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК) – это схема продажи еще не построенных квадратных метров с помощью так называемых паев, или паевых взносов. По факту же речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить жилой дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК, или пайщиком.

Есть еще масса спорных моментов, которые могут повлиять на выбор дольщика между дду и жск. Что лучше? Давайте рассмотрим каждую схему подробнее.

Плюсы и минусы

Чтобы выбрать между дду или жск будущему инвестору нужно понимать основные разницы в правах и обязанностях той или иной формы взаимодействия с девелопером. В особенности после 1 января 2017 года, когда в 214-ФЗ были внесены значительные изменения.

ДДУ

Если рассматривать покупку квартиры по 214ФЗ и выбирать жск или дду, то ответ на вопрос что лучше можно дать следующий:

Плюсы покупки по дду:

• Есть разрешительная документация, есть проектная декларация – все это прописано в договоре.
• В договоре указана стоимость, она не вырастет в процессе. И вас не волнуют проблемы строителей, которые страдают от удорожания цены на раствор.
• Дом внезапно не станет больше на несколько этажей
• В доме не появятся пристройки и прочие странные здания, которых не было в рекламных проспектах
• Прозрачная схема расторжения договора и выплаты компенсации убытков дольщикам
• Есть понятные сроки гарантии застройщика на разные виды работ

К сожалению, есть и недостатки:

• Стоимость обычно больше. А в новых объектах она станет больше еще на 1-1,5%. Ведь законом введено создание компенсационного фонда, который будет формироваться за счет взносов строителей с каждой проданной квартиры. Естественно, эти расходы будут добавлены к цене объекта.
• Достаточно долгий процесс регистрации договора.
• Прописанные основания для расторжения договора – если они не соблюдаются, расторгнуть договор и вернуть все деньги достаточно сложно
• Есть проблемы с получением рассрочки у застройщика, соответственно, сильное удорожание объекта за счет получения ипотеки, если это необходимо

ЖСК

Схема покупки квартиры у ЖСК также имеет свои плюсы и минусы:

• Положительный момент – есть хорошие скидки на не очень популярные квартиры
• Цена отличается от дду в меньшую сторону за счет малого количества дополнительных сборов
• Де юре пайщик принимает участие в собраниях ЖСК и решает, как будет строиться дом

Отрицательные моменты:

• Придется дополнительно заплатить взнос за вступление в ЖСК – обычно это 1-3% от стоимости квартиры
• Есть опасность двойных продаж
• Фактически дольщик имеет меньше прав на жилье, чем покупатель по дду
• Нельзя перепродать квартиру кому угодно, даже по переуступке. Покупателю придется вступать в ЖСК
• Есть риск увеличения цены за квартиру
• Нет ответственности застройщика за срыв сроков

Важно! Вы приобрели квартиру по договору долевого участия, дом достроен и вы планируете новый ремонт. Но перед получением права собственности на жилье застройщик проводит обязательные обмеры вашей квартиры с помощью сотрудников БТИ. И выясняется, что жилье на самом деле больше. Застройщик предлагает вам оплатить дополнительные метры. Сейчас власти готовят изменения в закон, которые будут регулировать этот процесс в пользу дольщика, но пока они не вступили, у вас есть несколько вариантов взаимодействия с девелопером:

• Вы можете просто отказаться от получения свидетельства на квартиру и требовать деньги и неустойку
• Вы можете оплатить разницу и получить неустойку
• Вы можете найти недостатки в строительстве и потребовать у застройщика скидку на сумму разницы (самый популярный вариант на практике)

В случае ЖСК вам придется оплачивать дополнительные метры.

Договора ДУ и договора с ЖСК

Заключая договор долевого участия () обращайте внимание на некоторые обязательные его пункты:

• Обязательно должны быть указаны все реквизиты компании застройщика. Проверьте, существует ли компания на самом деле, с помощью сервисов проверки по инн онлайн. Ознакомьтесь с уставом компании, узнайте размер уставного капитала и учредителей
• ДДУ должен называться именно так, а не «инвестиционным договором» или «предварительным договоров долевого участия»
• В дду в отличие от жск должна быть информация о сроках сдачи вплоть до месяца – то есть, например, «до ноября 2018 года»
• Договор содержит все характеристики объекта – его этажность, площадь дома, площадь вашей квартиры
• Гарантийные обязательства застройщика – сроки
• Сумма цифрами и прописью

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

После реформы ЖКХ в силу вступил новый Жилищный кодекс РФ, согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. Мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ, ЖСК, ЖНК (ЖК) и ПИК (ПК).

Материалы по теме:

После в силу вступил новый , согласно которому жильцы самостоятельно выбирают способ управления своим домом. В этой статье мы рассмотрим вариант объединения жильцов с образованием инициативного сообщества. Их бывает несколько типов: ТСЖ , ЖСК , ЖНК (ЖК) и ПИК (ПК) .

ТСЖ - товарищество собственников жилья

Товарищество собственников жилья — это добровольное объединение собственников жилья с целью управления, эксплуатации и повышения благоустройства собственного дома. ТСЖ оформляется как юридическое лицо и является некоммерческой организацией. Органами управления является общее собрание членов ТСЖ и правление, которое избирается членами ТСЖ на срок не более двух лет.

Иными словами, товарищество собственников жилья выполняет функции ЖЭУ, но своими силами. ТСЖ собирает квартплату, занимается удовлетворением жилищных нужд, нанимает электриков, сантехников и т.п. Члены ТСЖ вправе нанять и обслуживающую компанию (ДЕЗ или частную управляющую компанию), точнее, заключить с ней договор как юридическое лицо.

Зачем? Благодаря такому способу управления члены ТСЖ точно знают, за что платят и насколько качественны предоставляемые дому услуги. Это регулярно проверяется учрежденной ТСЖ комиссией. Кроме того, члены товарищества имеют право основать накопительный фонд ТСЖ, средства из которого можно тратить на благоустройство дома.

Вступать в ТСЖ или нет — дело индивидуальное (). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может. Однако многие решения, принимаемые членами ТСЖ, будут обязательны и для вас. Свет и воду вам не отключат, но сдать деньги на установку, например, видеонаблюдения, придется наравне со всеми.

ЖСК - жилищно-строительный кооператив

Самое главное отличие жилищно-строительного кооператива от ТСЖ: если ТСЖ организовывается из уже существующих собственников жилья, то жилищно-строительный кооператив — из граждан, которые жильем не обладают, но приобретают право на него по мере строительства и выплаты паевого взноса.

Что это означает? Грубо говоря, члены ЖСК строят свой дом на собственные деньги. Члены ЖСК объединяют свои денежные средства (членов в ЖСК должно быть не менее пяти и не более планируемого количества квартир, ст. ) и заказывают строительство многоквартирного дома непосредственно у строительной компании.

Каждый член ЖСК становится полноценным собственником квартиры после того, как выплатит в полной объеме свой пай. Пай равен сумме строительной стоимости его квартиры. До того, как все жильцы дома выплатят свои паи, собственником дома считается ЖСК.

Что касается средств на строительство, то здесь есть два варианта:

• разовая и единовременная оплата строительства всеми членами ЖСК, осуществленная в полном объеме;
• долговременный банковский ипотечный кредит, заключаемый с банком ЖСК в качестве юридического лица. Выплачивается всеми членами ЖСК.

После того, как все паевые взносы будут выплачены, ЖСК перестает быть собственником дома, а его функции становятся идентичными ТСЖ (именно поэтому ТСЖ и ЖСК так часто путают). Единственное отличие — все доходы, получаемые от предпринимательской деятельности (например, сдача пустующих помещений в аренду), могут распределяться между членами ЖСК.

Самым главным преимуществом ЖСК является то, что пайщики получают квартиры не по коммерческим ценам, а по себестоимости. На данный момент власти Москвы выделили кооперативам под застройку более 200 тыс. кв. метров.

ЖНК - жилищно-накопительный кооператив

Единственное отличие ЖНК от ЖСК — они создаются не для строительства, а для приобретения, реконструкции и дальнейшего содержания уже готового многоквартирного дома. Правовое положение, а также все функции, идентичны ЖСК.

Что касается покупки, то члены ЖНК создают «общий котел», из которого каждая следующая квартира «старых» членов оплачивается за счет поступающих взносов «новых». Поэтому перед получением квартиры приходится некоторые время постоять в очереди, дав возможность кооперативу оплатить предыдущие квартиры (это может занять несколько лет).

ПИК - потребительский ипотечный кооператив

ПИК или ПК — это кооператив, также основанный с целью покупки жилья за счет объединения паевых взносов. Главное отличие — ПИК считается свободным от обязательств, указанных в В частности, отсутствуют ограничения на приобретение квартиры: кооператив может добавлять пайщику до 70% недостающей суммы. А значит, и въехать можно не через несколько лет, а спустя несколько месяцев. Правда, и легитимность такой формы объединения до сих пор находится под вопросом.

Для того чтобы правильно определить способ владения и управления общим имуществом: ТСЖ, ТСН или ЖСК, нужно обязательно изучить нормы современного законодательства. Именно оно дает ответы на многие спорные вопросы. Нужно четко уяснить различия данных организационных правовых форм, их паритет, назвать лучшие стороны и сходства.

Что такое товарищество собственников недвижимости: права и обязанности, законодательство

ТСН именуется товариществом собственников недвижимости. Вступать в него могут установленные уставом лица. Оно предполагает объединение лиц, обладающих всей триадой полномочий для совместного владения, пользования и управления их недвижимым имуществом. Сокращенно данная организация именуется ТСН.

Этот кооператив обладает как своими правами, так и обязанностями. Так как это некоммерческое объединение, то правами на занятие деятельностью по извлечению прибыли они не обладают. Они лишь могут проводить общие собрания, решать повестку дня, издавать внутренние локальные правовые акты.

Данная организация обязана соблюдать права и законные интересы участников товарищества, осуществлять деятельность по управлению, принимать решения по заключению договоров со сторонними организациями и др.

Управлять имуществом данная организация имеет право на основании внутренних локальных правовых актов.

Основное законодательное регулирование осуществляется такими нормативными правовыми актами, как:

1. Конституция РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Гражданский кодекс РФ и др.

Отдельные положения могут быть закреплены указами президента и постановлениями правительства. Переименовать ТСН возможно в ТСЖ. При этом работа данной организации не изменится.

Что такое ТСЖ

ТСЖ как аббревиатура расшифровывается как товарищество собственников жилья. Это такая некоммерческая организация, которая создается для управления жилыми помещениями в многоквартирном доме.

Это одна из форм управления общим имуществом наравне, например, с управляющей компанией. Это юридическое лицо, порядок создания которого регулируется гражданским законодательством. Для того, чтобы создать ТСЖ, нужно провести общее собрание жильцов, которое должно быть закреплено в письменной форме. В противном случае, регистрирующий орган не утвердит создание этого юр. лица.

Разница УК и ТСЖ в том, что первая является профессиональной коммерческой фирмой, а вторая, некоммерческим объединением. Она не имеет право заниматься предпринимательством. Она может сдавать имущество в аренду и иным образом получать мелкую прибыль и тратить ее только на нужды данного некоммерческого объединения.

Основные отличия ТСЖ от УК:

Что такое ЖСК

Под ЖСК понимается жилищный строительный кооператив. Это официальная расшифровка данного термина. Законодательство установило, что это не коммерческая компания, занимающаяся совместным управлением потребительскими ресурсами. Кооператив создается с целью объединения финансовых ресурсов граждан для строительства домов, дач и др. Все граждане участвуют в данном объединении путем внесения паевого взноса. Право собственности на постройку возникнет только в той ситуации, когда пай полностью будет оплачен.

В последующем данная контора может быть преобразована в ТСН или же в ТСЖ. Это происходит по желанию собственников путем проведения общего собрания и регистрации нового юридического лица взамен существующего.

Потребительский кооператив в сравнении с ТСН и ТСЖ

Одной из форм объединения граждан является потребительский кооператив. Цель создания данного юр. лица - удовлетворение материальных или бытовых потребностей граждан на основе произведенных ими вкладов.

Эта организация не является коммерческой, что означает отсутствие у учредителей целей извлечения прибыли. По большому счету, ТСН и ТСЖ являются разновидностями потребительского кооператива.

В зависимости от того, как распределена ответственность и каким имуществом граждане владеют и пользуются, может быть создан потребительский кооператив в различных формах. Так, примером могут служить многоквартирные дома. В них преимущественно создаются ТСЖ, которое можно расшифровать как товарищество собственников жилого помещения.

В том случае, когда целью создания юридического лица является владение и управление землями, гаражами, дачами и др., то рекомендуется создавать ТСН – товарищество собственников недвижимости.

Чем отличается ТСЖ от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица

Ранее уже было обозначено, что такое ТСЖ и ТСН. Можно сделать однозначный вывод о том, что это две разновидности одной формы некоммерческий объединений – потребительских кооперативов. Существенно отличается от них жилищный строительный кооператив.

Это юр. лицо, цель создания которого не владение и управление общим имуществом, а создание такого имущества, в данном случае – жилых многоквартирных домов.

Для более конкретного уяснения данного вопроса можно привести сравнительную таблицу и выявить плюсы и минусы каждого из этих образований:

Таким образом, при отличиях данных организаций, предусмотренных законом в России, они во многом схожи.

Раскрытие информации ТСЖ и ЖСК

Нужно отметить, что в 2018 году большое внимание законодатель уделил проверке деятельности организаций, управляющих многоквартирными домами. Это важно для того, чтобы соблюдались права и законные интересы граждан.

По новому законодательству вопросы в сфере ЖКХ должны учитываться в отчетной документации уполномоченных организаций. В учет входит не только подведение финансовых отчетов, но и выявление проведенных в доме работ, заключаемых договоров.

Граждане, входящие в одну из управленческих организаций имеют полное право на получение всей достоверной информации о деятельности ТСЖ или ЖСК. Это реализуется путем доступа к документации, права на запросы справок и отчетов о деятельности за неделю, месяц, год.

В той ситуации, когда права гражданина, входящего в ТСЖ или ЖСК нарушаются, он имеет право выйти из состава этого юридического лица, получить обратно свой пай (если таковой уплачивался) и потребовать в судебном или претензионном порядке полного возмещения убытков. При наличии большого количества жалоб на данное юр. лицо, оно может быть ликвидировано в принудительном порядке.

Товарищество собственников недвижимости и налогообложение

Налогообложение переводится на облегченную форму, при которой юридическое лицо освобождается от уплаты некоторых обязательных взносов. Так как товарищество собственников недвижимости является некоммерческим партнерством, то они не уплачивают большинство налогов, которые должны платить коммерческие объединения (например, налог на прибыль организаций).

Это не означает, что ТСН практически не уплачивает никаких налогов. Гражданское законодательство позволяет данной организации осуществлять и иную полезную деятельность, помимо владения и управления общим имуществом, например:

1. Сбор и принятие паевых и вступительных взносы членов организации.
2. Сбор денег на проведение текущих ремонтных работ или же капитального строительства (реконструкции) здания.
3. Другие сборы, в том числе при использовании общего имущества жильцов для получения прибыли.

Все эти финансовые поступления должны быть надлежащим образом задекларированы. Это происходит бухгалтером. На основании таких деклараций и будет рассчитана сумма налоговых взносов товарищества собственников недвижимости.

Что будет, если зарегистрировать одновременно ТСЖ и ТСН

Основополагающими актами, регулирующими создание и деятельность ТСЖ и ТСН, являются гражданский кодекс РФ жилищный кодекс РФ. Нужно отметить, что и тот и другой закон рассматривает ТСЖ как одну из разновидностей ТСН.

В том случае, если регистрационный орган осуществит процедуру регистрации ТСЖ на месте существующего ТСН, то одна из этих организаций, при выявлении данного упущения, будет удалена.

Зачастую еще до момента регистрации должностные лица Росреестра выявляют факты двойной регистрации и пресекают это.

Таким образом, было определено, чем отличаются от себя разновидности потребительских кооперативов, как их зарегистрировать и др. Узнать преимущества и одновременно недостатки каждых из этих форм можно при детальном изучении норм современного законодательства.